Voor het opzeggen van de huurovereenkomst van winkelruimte geldt een wettelijk opzegtermijn van tenminste één jaar. Dit geldt zowel voor de huurder als de verhuurder. Deze termijn is dwingend voorgeschreven. Vaak wordt in de huurovereenkomst ook een termijn van één jaar opgenomen.
Opzegtermijn
Het is mogelijk om een andere opzegtermijn overeen te komen. De vraag is of dat verstandig is. Een kortere opzegtermijn is gunstig voor de huurder die flexibiliteit wil. De verhuurder die wil opzeggen moet wel rekening blijven houden met een opzegtermijn van één jaar, want een kortere opzegtermijn is voor de huurder nadelig. Een beroep op de vernietiging van dat beding ligt op de loer als verhuurder gebruik wil maken van kortere opzegtermijn en de huurder wil blijven zitten. Een periode van zes maanden om een alternatieve huurlocatie te zoeken in plaats van de wettelijk voorgeschreven 12 maanden is betrekkelijk kort.
Beëindigingsgronden verhuurder
Een opzegging door de verhuurder leidt niet automatisch tot beëindiging van het huurcontract. Als een verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen, kan hij dit slechts doen op een bepaald aantal gronden. Als de huurder niet instemt met de beëindiging, zal de verhuurder voor de beëindiging naar de rechter moeten gaan. Voor een opzegging tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar zijn de opzeggronden zeer beperkt, namelijk:
- De bedrijfsvoering van huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt.
- Dringend eigen gebruik door verhuurder, dan wel een nauw verwant familielid; ook een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, valt hieronder.
Na de tweede huurperiode van vijf jaar krijgt de verhuurder daarnaast nog de volgende gronden om de huurovereenkomst te mogen beëindigen.
- Huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs betreft;
- Verhuurder krachtens een geldig bestemmingsplan de op het verhuurder liggende bestemming wil wijzigen;
- Een redelijke belangenafweging.
Tijdig opzeggen
Zorg er bij een opzegging voor dat de juiste formaliteiten in acht worden genomen bij een opzegging. De aangetekende brief of het deurwaardersexploot dient de verhuurder tijdig te hebben bereikt. De verzending per aangetekende post dient als bewijs; bewaar het afleverbericht dan ook goed. Laat de opzegging niet op de allerlaatste dag aankomen.
De opzegging moet de verhuurder aantoonbaar hebben bereikt uiterlijk één jaar voordat de huurtermijn afloopt. Als de huurovereenkomst bijvoorbeeld loopt tot 1 januari 2023 (tot en met 31 december 2022), dan dient de opzegging de verhuurder uiterlijk 31 december 2021 te hebben bereikt.
Huurbeëindigingsovereenkomst
Naast de opzegging kunnen huurder en verhuurder ook samen afspreken dat de huur eindigt op een door partijen gezamenlijk overeen te komen moment. Hiervan wordt veelal gebruik gemaakt als één van beide partijen tussentijds de huur wil laten eindigen. In de overeenkomst kunnen dan meteen de voorwaarden waaronder de beëindiging plaatsvindt worden weergegeven.
‘Te huur’ of ‘te koop’
Bij een aanstaand einde van de huurovereenkomst moet je als huurder er wel rekening mee houden dat de verhuurder aanplakbiljetten met de tekst ‘te koop’ of ‘te huur’ wil aanbrengen. Dit is volgens de wettelijke bepalingen toegestaan, tenzij dit de bedrijfsvoering van de huurder schaadt. Mogelijk dat er in de huurovereenkomst ook iets is opgenomen over het aanbrengen van aanplakbiljetten.
Oplevering bij einde huur
Het gehuurde dient doorgaans leeg en ontruimd te worden opgeleverd in de staat waarin het bij aanvang van de huurovereenkomst ter beschikking is gesteld. Aanpassingen die huurder heeft gedaan dienen ongedaan te worden gemaakt tenzij dat met instemming van de verhuurder is gebeurd. Normale slijtage hoeft niet te worden hersteld.
Bij grotere aanpassingen aan de bedrijfsruimte is het verstandig om vooraf duidelijke afspraken te maken over de vraag of de aanpassing wel of niet ongedaan moet worden gemaakt bij het eindigen van de huur. Dat geldt ook voor een eventuele vergoeding over de aanpassingen bij het eindigen van de huur. Als die aanpassing een aanzienlijke verbetering is voor verhuurder, dan is dat doorgaans geen grond om daarvoor een vergoeding van de verhuurder te kunnen ontvangen. Een goede afspraak daartoe kan dus voor de huurder zeer wenselijk zijn.
Indien er geen beschrijving is van de staat van het gehuurde (proces-verbaal van oplevering) zoals die was bij aanvang van de huur, dan is het uitgangspunt dat de staat waarin het gehuurde zich bevindt correct is. De verhuurder mag uiteraard tegenbewijs leveren. Het is verstandig om bij aanvang van de huur een goede beschrijving van het gehuurde te maken (al dan niet met foto of film). Dit is vooral ook handig voor een opvolgend huurder, die met een indeplaatsstelling in de rechten en verplichtingen van de huurder treedt.
Afspraak voorinspectie
Neem als huurder het initiatief voor het maken van een afspraak voor een voorinspectie. Dan kun je aangeven hoe je de oplevering zelf ziet en kun je ook aftasten hoe de verhuurder bespreken denkt over de oplevering. In de praktijk blijkt nogal eens dat huurder en verhuurder daar niet altijd hetzelfde over denken. Dan is het maar beter dat dat van te voren duidelijk is zodat er nog tijd is om (juridisch) advies in te winnen, een standpunt in te nemen of actie te ondernemen.
Huurovereenkomst checken?
Wees je bewust van de inhoud van de huurovereenkomst die je aangaat, omdat de verplichtingen die je daarmee aangaat aanzienlijk zijn. Een goed begrip van de gevolgen van de huurovereenkomst vergt kennis van de wettelijke bepalingen en de inhoud van het gehanteerde model van de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen. Herken afwijkingen van wat gebruikelijk is weet wat de gevolgen zijn of kunnen zijn
De juristen van INretail kunnen je op basis van een dossier helpen met het nakijken van een huurovereenkomst. Uiteraard kunnen zij ook een huurovereenkomst voor je opstellen. Dan krijg je vooraf meer inzicht in de betekenis van de huurovereenkomst en voorkom je mogelijk zelf grote teleurstellingen of zelfs een financieel debacle.
