Sommige retailers krijgen er mee te maken, schade door rechtmatige overheidsbesluiten. Schade kan bijvoorbeeld ontstaan door een opengebroken weg, vanwege onderhoud aan een afgesloten marktplein of door de planregels van een nieuw bestemmingsplan. Je kunt dan aankloppen bij de gemeente voor nadeelcompensatie, maar alleen als deze schade boven het ‘normaal maatschappelijk risico’ uitstijgt. Want gemeenten zijn nou eenmaal bevoegd om bestemmingsplannen te wijzigen.
Planschade en nadeelcompensatie
Door een nieuw planologisch besluit, zoals een bestemmingsplan, kunnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden op jouw perceel worden beperkt waardoor je inkomsten kunnen dalen of het onroerend goed minder waard wordt. Denk bijvoorbeeld aan een groot winkelcentrum dat pal naast jouw onderneming komt te staan. Die schade wordt directe planschade genoemd. Lees alles over schade bij rechtmatig overheidshandelen in dit artikel. In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) staan voorwaarden voor vergoeding genoemd. Het gaat hierbij altijd om permanente schade.
Bij werkzaamheden als het aanleggen van nieuwe infrastructuur en een opengebroken straat komt de schade in principe voor rekening van de benadeelde. Alleen als de benadeelde onevenredig wordt getroffen ontstaat er mogelijk een recht op een tegemoetkoming.
Drempel bij schade
Om te bepalen of de opgelopen schade onevenredig hoog is, wordt veelal een drempel gehanteerd. De wettelijk gestelde minimumdrempel is 2% van de jaaromzet of de kosten op jaarbasis. Alles onder de drempel heet het normaal maatschappelijk risico. Waardevermindering en inkomstenderving tot deze drempel wordt niet vergoed. Zo blijft een deel van de schade voor eigen rekening. Een pand van bijvoorbeeld 400.000 euro moet dan minstens 8.000 euro in waarde zijn gedaald. In veel gevallen ligt deze drempel hoger.
Inkomensderving en vermindering van waarde van een onroerende zaak zijn de enige twee vormen van schade die in aanmerking komen. Schade in de vorm van hinder, zoals geluidsoverlast door een grote bouwplaats komt niet in aanmerking voor tegemoetkoming.
Normaal maatschappelijk risico
In de meeste gevallen beschikt een gemeente over een planschadeverordening. In die verordening staan procedureregels omtrent een aanvraag tot tegemoetkoming in planschade. Daarin heeft de gemeente veel vrijheid. Er wordt in de meeste gevallen vanuit gegaan dat gedupeerden ook zelf een deel van de geleden schade moeten dragen. Dit valt onder het normaal maatschappelijk risico.
Onafhankelijke deskundige
Een verzoek tot nadeelcompensatie (of planschade) moet worden ingediend bij het college van B&W. Die schakelt op haar beurt een onafhankelijke deskundige in die toetst of bij het besluit werkelijk sprake is van schade en voor welk bedrag de schade gecompenseerd moet worden. Ben je het niet eens met dit besluit? Dan pas kom je bij een rechter terecht en kun je in bezwaar, beroep en hoger beroep.
Jurist inschakelen
Om erachter te komen in hoeverre je kans maakt om schade op jouw gemeente te verhalen, is het beter om een goede jurist in te schakelen. INretail heeft hiervoor afspraken gemaakt met juristenkantoor Catch Legal, gevestigd in Amsterdam. Meer informatie over onze partner Catch Legal vind je hier.
