Hoe zit het met een verhoging van de huurprijs? Bij wijziging van de huurprijs van winkelruimte dient een duidelijk onderscheid te worden gemaakt tussen ‘indexering’ en ‘aanpassing’ van de huurprijs.
Extreme huurindexaties
De inflatie is ongekend hoog en dat werkt door in de extreme huurindexaties die vanuit de verhuurders worden toegepast. Gedurende dit jaar hebben we als INretail al meerdere keren aandacht gevraagd voor de ons inziens onterechte aanpassingen van de huur conform de stijging van het CPI prijsindexcijfer. Inmiddels is duidelijk dat het CBS dit indexcijfer verkeerd berekent, vanwege een te hoge inschatting van de prijsstijging van energie.
INretail heeft in overleg met leden en enkele juristen zich hier nogmaals over gebogen en op een rijtje gezet, waarom wij vinden dat het onredelijk is dat verhuurders de CPI index nog steeds hanteren om de huren te indexeren. Voor al onze leden hebben we daarom een nieuwe modelbrief opgesteld die verhuurders oproept om de indexatie te matigen en uit te gaan van een prijsindex exclusief energie (CBS SA-19). In de brief hebben we drie opties opgenomen hoe je naar je verhuurder om kunt gaan over de huurindexering. Lees ook meer in de toelichting van de modelbrief.
Naast het opstellen van de modelbrief blijven we ons als INretail ons inspannen voor het beste resultaat voor jullie! De Tweede Kamer heeft het onderwerp op haar agenda via een motie van JA21 waartoe wij de aanzet gaven. Wij zijn samen met MKB Nederland bezig om de ministers van BZK en EZK te bewegen die motie te omarmen en over te gaan tot actie om huurstijgingen te beperken. Tegelijkertijd onderzoeken we de mogelijkheid van een juridische procedure om hoge huurstijgingen van tafel te krijgen.
Download modelbrief
Indexering
Huurprijzen kunnen mee stijgen met de normale prijspeilstijging. Daarvoor is het gebruikelijk om een indexering op te nemen in de huurovereenkomst. Dit is een inflatiecorrectie. In de wet is opgenomen dat een verhuurder bevoegd is een beding voor de jaarlijkse indexering van de huurprijs op te nemen in de huurovereenkomst. De wijze waarop wordt geïndexeerd is meestal geregeld in de algemene bepalingen, die bij de huurovereenkomst horen.
Voor het bepalen van de huurprijsindex wordt in de meeste gevallen aansluiting gezocht bij de prijsindexcijfers die jaarlijks worden gepubliceerd door het CBS. Het is gebruikelijk dat wordt gekeken naar het indexcijfer van vier maanden voorafgaand aan de indexeringsdatum. Dus als in de huurovereenkomst staat dat jaarlijks per 1 maart wordt geïndexeerd, dan moet voor de indexering per 1 maart 2022 het prijspeil 1 november 2021 worden vergeleken met het prijspeil van 1 november 2022. Soms wordt in een huurovereenkomst een vast percentage opgenomen. Dan schommelt de indexering dus niet mee met het prijspeil. Op de website van het CBS is een rekenmodule te vinden waarin de indexering eenvoudig kan worden berekend.
Vergeten indexering door verhuurder
Let op: Als de verhuurder vergeet om de indexering door te voeren, dan ontslaat je dat als huurder niet van de plicht om de indexering te voldoen. De verhuurder kan de indexering achteraf alsnog doorvoeren en de vergeten indexering alsnog vorderen. Dit kan tot wel vijf jaar terug. Dit wordt in de rechtspraak niet gauw als onredelijk gezien. Omdat het dan om veel geld kan gaan is het raadzaam om een reservering aan te leggen voor de ‘vergeten indexering’.
Er wordt niet snel aangenomen dat een verhuurder ‘afziet’ van de indexering. Feiten en omstandigheden waaruit het afzien van de indexering zou kunnen worden afgeleid, moeten voldoende duidelijk en concreet zijn. Het enkel niet doorvoeren door van de indexering brengt dus niet meteen met zich mee dat daaruit kan worden afgeleid dat de verhuurder afziet van de indexering.
Als je met de verhuurder over het niet toepassen van de indexering een afspraak hebt gemaakt, dan doe je er verstandig aan om deze afspraak schriftelijk vast te leggen en te laten bevestigen. Afspraken die niet zijn vastgelegd en bevestigd kun je vaak maar moeilijk bewijzen.
Huurprijsaanpassing
Bij een aanpassing van de huurprijs wordt de huurprijs opnieuw ‘vastgesteld’ voor de komende periode. Er wordt in dit geval aansluiting gezocht bij de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse die zich voordeden in de vijf voorafgaande jaren. Indien de geldende huurprijs (onder andere vanwege gewijzigde omstandigheden) niet meer overeenstemt met vergelijkbare ruimte ter plaatse, dan kan in overleg met de verhuurder, en eventueel door tussenkomst van de kantonrechter, de huurprijs worden aangepast aan een marktconforme huurprijs.
Omdat een aanpassing van de huurprijs voor een huurder (maar ook voor verhuurder) aanzienlijke gevolgen kan hebben, is deze huurprijsaanpassing aan dwingend voor geschreven regels gebonden. De huurprijs mag dan ook alleen worden aangepast aan het einde van de eerste looptijd van de huurovereenkomst of nadat een periode van minimaal 5 jaar is verstreken na de laatste huurprijsvaststelling. Bovendien moet de partij die de huurprijsaanpassing aan de kantonrechter verzoekt, een vergelijkend onderzoek overleggen waaruit de huurprijzen van vergelijkingspanden met huurprijzen over vijf jaar blijken. Mocht je het vermoeden hebben dat de door de verhuurder voorgestelde huurprijsverhoging aanzienlijk is, dan kan je bij de verhuurder uiteraard de onderzoeksgegevens opvragen.
Geen overeenstemming
Kom je, als huurder, niet tot overeenstemming met de verhuurder over een huurprijsaanpassing, dan zal een door beide partijen benoemde onafhankelijke deskundige een adviesprijs moeten uitbrengen. Pas daarna heeft de verhuurder de mogelijkheid naar de kantonrechter te stappen. Als partijen geen overeenstemming bereiken over de aan te wijzen deskundige, dan kan de kantonrechter worden verzocht een deskundige aan te wijzen.
Let op: Het gaat steeds om een aanpassing van de huurprijs. Dit kan dus een huurprijsverhoging (veelal op verzoek van de verhuurder), maar ook een huurprijsverlaging (veelal op verzoek van de huurder) betekenen. Omdat er regels zijn voor een huurprijsaanpassing hoef je dus niet meteen met een voorstel van de verhuurder tot een huurprijsverhoging in te stemmen.
Marktconforme huurprijs
Als je wil laten uitzoeken of de huurprijs voor jouw winkel nog marktconform is, dan kun je contact opnemen met Vastgoed InterVisie. Zij kunnen een advies uitbrengen over de huurprijs en, als dat nodig is, ook een advies opstellen wat nodig is om een huurprijsaanpassing aan te vragen bij de kantonrechter.
