Als je een winkelpand gaat huren, regel je een van de belangrijkste zaken binnen jouw onderneming. Tegelijkertijd sluit je vaak een langlopende overeenkomst waar best veel van afhangt. In dit artikel wijzen we je graag op aandachtspunten die hierbij komen kijken.
Huurder beschermen
In de wet zijn bepalingen opgenomen die de huurder van winkelruimte beogen te beschermen. Voor winkelruimte kent de wet dwingende bepalingen waarvan niet zonder meer ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.
- Termijnbescherming: huurtermijnen worden voor 5 + 5 jaar aangegaan;
- Opzegbescherming: de verhuurder dient de wettelijke opzeggronden in acht te nemen;
- Huurprijsbescherming: verhuurder kan de huur tussentijdse niet zomaar verhogen.
Gevolgen afwijkende bedingen
Afwijking van deze regels ten nadele van de huurder is niet toegestaan. Als de afwijkende afspraken nadelig zijn voor huurder, kan de huurder een beroep doen op de vernietiging van deze afwijkende afspraken.
Goedkeuring kantonrechter
Afwijkende bedingen die nadelig voor de huurder zijn, kunnen wel worden overeengekomen. Om die van de dwingende bepalingen afwijkende bedingen ook werking te geven, zonder dat de huurder (nog) een beroep op vernietiging kan doen, kan goedkeuring worden gevraagd aan de kantonrechter.
De kantonrechter zal de goedkeuring geven als:
- de afwijking de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast;
- of de maatschappelijke positie van huurder – in vergelijking met die van verhuurder – zodanig is dat de huurder deze bescherming in redelijkheid niet nodig heeft.
Het kan zijn dat huurder (of de verhuurder) er belang bij heeft om een duur van drie jaar overeen te komen in plaats van een andere duur. Een dergelijk verzoek tot goedkeuring wordt veelal door beide partijen samen gedaan. Dit zou ook door één van beide partijen worden gedaan.
Als partijen de gevolgen van de afwijkende bedingen en de gevolgen daarvan helder voor ogen hebben, lijkt dit ook niet bezwaarlijk. Toch zijn de gevolgen niet altijd voldoende duidelijk voor een huurder. Als de verhuurder zinspeelt op een goedkeuringsverzoek bij de kantonrechter kan het goed zijn om informatie in te winnen over wat dat precies gaat betekenen.
Overeenkomst van 2 jaar of korter
Een belangrijke uitzondering op de dwingende bepalingen is de huurovereenkomst die wordt aangegaan voor 2 jaar of korter. Bij een huurovereenkomst van 2 jaar of korter is er geen sprake van huurbescherming voor huurder.
