Huurkorting door Corona

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad (prejudiciële) vragen beantwoord over hoe om te gaan met een huurkorting in verband met corona. Ondanks dat de vragen van de kantonrechter te Roermond betrekking hadden op de huur van horecaruimte, heeft de Hoge Raad ook de detailhandel betrokken in de uitspraak.

Eerder heeft INretail aan de advocaat-generaal (AG) de standpunten vanuit de detailhandel non-food kenbaar gemaakt. De AG heeft mede aan de hand daarvan een uitgebreid advies aan de Hoge Raad uitgebracht.

De Hoge Raad heeft het advies in grote lijnen overgenomen. Dit zijn de belangrijkste onderdelen uit de uitspraak.

Onvoorziene omstandigheid

De Hoge Raad oordeelt dat voor huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten, doorgaans kan worden gesteld dat de coronacrisis kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Zowel huurder als verhuurder hebben doorgaans geen rekening gehouden met de beperking in de exploitatie van het gehuurde als gevolg van overheidsmaatregelen ter bestrijding van het coronavirus. Voor overeenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten, kan per geval worden bekeken of de coronacrisis dient te worden aangemerkt als een dergelijke onvoorziene omstandigheid. 

De Hoge Raad ziet de beperkingen in het gebruik van het gehuurde anders dan de advocaat-generaal: niet als een ‘gebrek’ als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Voor de vraag of aanspraak kan worden gemaakt op huurkorting, maakt dit niet veel verschil nu de route via de onvoorziene omstandigheden open staat.

Huurkorting bij gedwongen sluiting

Bij de beantwoording van de vraag over de huurkorting verstaat de Hoge Raad onder de beperkte exploitatiemogelijkheden van het gehuurde niet alleen een gedwongen sluiting van het gehuurde. Zij verstaat daaronder ook geen of minder toeloop van publiek als gevolg van overheidsmaatregelen. Bijvoorbeeld een dringend advies om thuis te blijven of het beperken van instroom van toeristen.

Vastelastenmethode

De Hoge Raad geeft een model voor de wijze waarop de vermindering van de huurprijs kan worden berekend. De Hoge Raad knoopt daarbij aan bij de reeds ontwikkelde vastelastenmethode. Deze methode komt erop neer dat het door de huurder geleden nadeel, voor zover dat niet door steunmaatregelen (TVL) is gecompenseerd, gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld (50/50). 

1. Eerst wordt de overeengekomen huurprijs uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten:   100% X (huurprijs : totale vaste lasten) = a%
2. Het onder a berekende percentage van de ontvangen TVL dient op de huurprijs in mindering te worden gebracht:  (overeengekomen huurprijs -/-  a% X TVL)
3. Procentuele omzetvermindering ten opzichte van referentie tijdvak berekenen 100% – (100% X lagere omzet : referentieomzet)
4. Tot slot wordt het berekende nadeel 50/50 verdeeld zodat ieder 50% van het nadeel draagt.
5. Vervolgens kan de huurkorting worden berekend met de volgende formule: (Overeengekomen huurprijs -/- huurdeel TVL) X  % omzetvermindering X 50%    

In gesprek met je verhuurder

We adviseren onze leden in onderhandelingen met verhuurders dan ook de reeds ingezette lijn aan te houden bij een verzoek om huurkorting vanwege corona:

• Er is in juridische zin sprake van een ‘onvoorziene omstandigheid’ waardoor het niet reëel is dat de huurder de huur voor 100% moet doorbetalen.
• Bij een percentage omzetverlies dient het uitgangspunt te zijn dat de huur na aftrek van het huurdeel van de TVL met datzelfde percentage wordt verlaagd en dat deze verlaging op 50/50 basis tussen huurder en verhuurder wordt verdeeld.
• Omzetverlies dient (bij voorkeur) per maand te worden beoordeeld, waarbij geen rekening gehouden hoeft te worden met omzetten in de maanden ervoor of erna.
• Er moet worden gekeken naar het omzetverlies dat in het gehuurde pand wordt geleden (dus het gaat om de winkelomzet om omzetverlies te bepalen). Omzet via online hoeft (in beginsel) niet mee te worden gewogen. Ook omzet van andere (zuster-)vennootschappen hoeft daarbij niet te worden betrokken. Wel dient de omzet die via click & collect wordt behaald te worden meegenomen (die omzet is immers toe te rekenen aan de winkel).
• De ontvangen TVL per onderneming, die betrekking heeft op het huurdeel van de vaste lasten (gemiddeld in de branche (47 detailhandel (niet in auto’s))  zo’n 31% van de TVL), dient te worden betrokken in de huurprijsvermindering.
  • Indien de TVL is toegekend aan een onderneming met verschillende vestigingen waarvoor afzonderlijke huurovereenkomsten gelden, zal het bedrag moeten worden verdeeld over de daarvoor in aanmerking komende vestigingen.
• De door de Hoge Raad uitgewerkte vastelastenmethode kan daarvoor worden gebruikt.
• Huurders verstrekken aan verhuurder een omzetopgave voor elke maand dat ze deze huurkorting vragen.
• Servicekosten worden wel voor 100% doorbetaald.

Verschil opschorting en huurkorting

Onthoud goed dat er een verschil is tussen opschorting (uitstel) en een huurkorting (afstel). Vraag in eerste instantie om een huurkorting. Als er een opschorting wordt aangeboden, dan kan dat natuurlijk ook worden geaccepteerd, maar er dient dan later nog wel een definitieve oplossing te worden bereikt. Let er bij een aangeboden opschorting wel op of de eventuele voorwaarden acceptabel zijn.

Tenslotte: het is belangrijk om een goede relatie met de verhuurder te behouden. Op lange termijn zullen jullie samen moeten blijven werken aan een goede toekomst voor de winkel. Realiseer je dat ook de verhuurder forse problemen kan ondervinden door deze coronacrisis. Dus communiceer open en nodig de verhuurder ook uit om je wensen toe te lichten. 

Met de uitspraak van de Hoge Raad, is er een goed handvat om een huurkorting te berekenen dat als uitgangspunt kan dienen van het overleg. Lagere rechters zullen deze methode volgen, maar zoals altijd kunnen er omstandigheden van het geval zijn waardoor een andere wijze van berekening, dan wel andere wijze van verdeling redelijk kan worden geacht. Het is dan wel aan de verhuurder om te onderbouwen waarom een andere berekening of verdeling meer recht zou doen aan de situatie.

De Hoge Raad is in haar uitspraak niet zo uitvoerig geweest als de advocaat-generaal in zijn advies. Dit laat ruimte over voor discussie op details. Het advies van de advocaat-generaal geeft wel een goed beeld van hoe over deze details worden gedacht, zodat het advies ten aanzien van de details wel kan worden gevolgd, ondanks dat de Hoge Raad bepaalde onderdelen onbesproken laat. Voor algemene vragen over dit onderwerp kun je contact opnemen met de afdeling ondernemersservice.

Procedure starten?

Voor een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden en de vaststelling van de hoogte van een eventueel toe te kennen huurkorting door de rechter zijn alle omstandigheden van het geval van belang: denk daarbij aan de volgende punten:

• De inhoud van de huurovereenkomst;
• de ver(stand)houding tussen huurder en verhuurder;
• de mate van het omzetverlies van huurder (maar denk ook aan omzet webshopverkoop);
• de financiële kracht van beide partijen;
• het voortraject; mogelijke eerdere voorstellen;
• de mate waarin aanspraak gemaakt is op steunmaatregelen;
• toekomstverwachtingen

Een beroep op onvoorziene omstandigheden kan ook met terugwerkende kracht worden ingeroepen. Als je als huurder nog geen afspraken hebt kunnen maken met de verhuurder over het voorjaar van 2020, dan kan dat ook nog worden betrokken bij de procedure!

Kosten en baten

Een juridische procedure brengt kosten met zich mee. In de beslissing kan een rechter de in het ongelijk gestelde partij veroordelen om kosten te vergoeden. De kosten voor juridische bijstand worden doorgaans vastgesteld aan de hand van een forfaitair tarief. Vaak is dat niet toereikend om alle juridische kosten te dekken. Omdat een wijziging van de gevolgen van een overeenkomst meer een kwestie van een afweging is, is de verwachting dat een rechter terughoudend om gaat met een veroordeling in proceskosten.

Houd er rekening mee dat een  procedure pas zal gaan renderen als er een korting van € 4.000,- wordt toegekend door een rechter, zeker als er ook nog een bodemprocedure moet volgen.

Daarbij wordt meteen opgemerkt dat wanneer de verhuurder het niet eens is met de uitspraak of de toegekende korting te hoog vindt, mogelijk in hoger beroep zal gaan. De juridische kosten zullen dan verder oplopen.

Juridische ondersteuning

Voor juridische ondersteuning kan je gebruik maken van de diensten van de juristen van INretail die maatwerk leveren bij het opstellen van een brief aan verhuurder en verdere advisering en/of in een procedure. Uiteraard geven je daarbij ook een advies over je kansen. De juristen van INretail hanteren het ledentarief van € 130,- (ex btw) per uur.