In de afgelopen periode kregen de juristen van INretail veel vragen over omzetgerelateerde huur. Daarom willen wij jullie informeren over de mogelijkheden die er zijn en waarop je goed moet letten.
In de regel wordt in een huurovereenkomst een vaste huurprijs op jaarbasis of huurprijs per maand overeengekomen. Over het algemeen is de huurprijs afgestemd op een marktconforme huurprijs. Als ondernemer ga je in je bedrijfsplan uit van een bepaalde huurprijs die je verantwoordelijk acht. Veelal is dat gebaseerd op branchegemiddelden. Een vaste huurprijs schept voor zowel huurder als verhuurder duidelijkheid.
Huurprijs in tijden van tegenspoed
In economisch slechtere tijden neemt de roep om omzetafhankelijke huurprijzen vaak toe. Het wordt door huurders als onredelijk ervaren dat de huurprijs gelijk blijft terwijl de omzetten dalen. Zeker als de omzetdaling wordt veroorzaakt door een crisis. In het recente advies aan de Hoge Raad zien we dat de pijn die door de Coronacrisis wordt veroorzaakt wel een reden is voor huurkorting. En dat zien we ook terug in de rechtspraak. De rechter kan op verzoek van huurder in verband met de coronacrisis de gevolgen van de huurovereenkomst aanpassen.
Omzet of variabel
Omzetafhankelijke of variabele huurkorting
Sommige huurders willen echter liever vooraf al inspelen op eventuele tegenvallende omzetcijfers en in de praktijk komt de omzetafhankelijke huurprijs dan ook zeker wel voor. Toch is het in de detailhandel niet gemeengoed. Een gebruikelijke constructie is een basishuurprijs en een variabel deel van de huurprijs die afhankelijk wordt gesteld van het behalen van bepaalde bedrijfsresultaten. De huurprijs zal dan lager zijn als de omzet tegenvalt en juist hoger zijn als er goede omzetten worden gehaald.
Huurprijzen die geheel afhankelijk zijn van de behaalde omzet zijn komen niet vaak voor. Veelal wordt bij het vaststellen van de basishuurprijs uitgegaan van een vast bedrag dat iets onder de markthuurprijs ligt. Na het behalen van een bepaalde drempelomzet neemt dan de huurprijs uitgedrukt in een bepaald percentage toe. Het voordeel voor de verhuurder is dat de verhuurder dan een hogere huurprijs kan ontvangen op het moment dat de onderneming in het gehuurde goed draait. Let wel goed op dat het ook belangrijk is om de huurprijs aan de bovenkant te maximeren!
Inzage in de boeken
Waar je scherp op moet zijn bij omzetafhankelijke huur is dat je afspraken over o.a. administratie, berekening variabelen, wijze van aantoning etc. goed juridisch vastlegt in de overeenkomst. We zien dat de verhuurders dan vaak controle houden op de omzetcijfers door inzage te verkrijgen in de jaarrekening. Als de verhuurder inzicht heeft in de financiële positie van de huurder, dan heeft de verhuurder ook een goed beeld bij de onderhandelingspositie van de huurder en maakt dat zijn eigen onderhandelingspositie sterker. Denk hier als huurder goed over na.
Balans vinden
Bij omzetgerelateerde huur zal de verhuurder bij tegenspoed genoegen moeten nemen met een lagere huurprijs, terwijl de verhuurder er garen bij spint als het de huurder goed gaat; in dat geval zal de verhuurder een hogere huurprijs ontvangen.
Met een omzetgerelateerde huurprijs kan een goede balans worden gevonden. Wat een goede balans is, is vaak moeilijk vooraf vast te stellen. Een huurder die uiteindelijk goede omzetten realiseert in het gehuurde en steeds een hoge huurprijs betaalt kan later spijt krijgen dat hij niet een vaste, marktconforme huurprijs is overeengekomen.
Systeem van huurprijsaanpassing
Het wettelijke systeem van de huurprijsaanpassing waarmee de huurprijs weer in overeenstemming met ‘de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse’ kan worden gebracht, sluit niet aan op de praktijk van de omzetafhankelijke huurprijzen. Het is lastig om vergelijkingsobjecten met een omzet gerelateerde huurprijs te vinden, bovendien zal de omzet gerelateerde huur ook in samenhang met de winstmarge worden vastgesteld. Hiermee kan moeilijk rekening worden gehouden in het kader van de procedure van de huurprijsaanpassing. De door de rechter vast te stellen nieuwe huurprijs zal waarschijnlijk een vaste huurprijs worden, gebaseerd op de huurprijs van vergelijkbare panden.
Afwijken van wettelijke regels
De regels over huurprijsaanpassing zijn van semidwingend recht. Dat houdt in dat van deze regels in beginsel niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. De huurder kan een nadelig beding vernietigen. Indien in de huurovereenkomst wel wordt afgeweken/afgezien van de mogelijkheid van de wettelijke huurprijsaanpassing, dan kan deze afwijking ter goedkeuring worden voorgelegd aan de kantonrechter. De kantonrechter toetst dan of het afwijkende beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of dat diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat de verhuurder die bescherming in redelijkheid niet behoeft. Het is niet een vast gegeven of de kantonrechter die goedkeuring geeft, zelfs niet als partijen samen om die toestemming verzoeken.
Wij helpen je graag!
Voorkom teleurstellingen en laat je goed voorlichten. Een huurovereenkomst is vaak een lijvig document met uitvoerige bedingen. De impact van de bepalingen in de huurovereenkomst zijn zonder goede uitleg, kennis van de wet en nadere verduidelijking voor een niet-jurist niet altijd even duidelijk.
Voor vragen over omzetgerelateerde huur of je huurovereenkomst of huurkorting vanwege corona, kun je terecht bij de afdeling ondernemersservice. Voor een inhoudelijk advies zoals het beoordelen van je huurovereenkomst, staan de juristen van INretail je graag bij!
